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金融体系如何盘活存量资产?如何看待地产不良资产?不动产金融峰会上业界大佬这样说
发布日期:2021-10-29 22:59    点击次数:142

  原标题:金融体系如何盘活存量资产?如何看待地产不良资产?不动产金融峰会上业界大佬这样说

  记者 | 冯赛琪(实习)

  “经过多年改革开放的发展,金融市场形成了庞大的存量资产,不动产构成了其中非常重要的部分。”全国政协委员、上海高级金融学院执行理事屠光绍认为,“怎样搞活这些存量资产,让资产发挥更大的作用,是金融体系的一个重要任务。”

  10月28日,在“2021中国不动产金融峰会”上,屠光绍以“不动产金融与存量资产调整”为题作开幕演讲,分别从社会融资体系变动的新要求、金融市场体系建设的新任务、金融服务“域态”的新发展,对新发展阶段金融如何服务实体经济多个方面作剖析。

  他表示,要让作为一种要素的不动产流动起来,需要通过发展直接融资和资本市场来对接。通过这样的对接,既有利于改善融资体系和结构,扩展整个金融市场的功能,同时也能更好地提高不动产存量资产的效率。

  此外,他还提到,REITs(不动产投资信托基金)等资产证券化产品工具对盘活存量资产有重要推动作用。即使是优质资金和资本,也是需要流动的,不能让它们沉淀。可以通过REITs的设计,通过资产证券化产品工具的设计,以及资本市场功能的完善,吸引更多的投资,让更多社会公众参与优质资产的持有。

  晨曦控股副总裁阮晓俊认为,地产不良资产是个需要多种能力和资源整合的复杂业务,覆盖地产、金融、财税和法律多个专业领域。他坦言,地产不良投资,在传统观念里属于“秃鹫基金”投资范畴,略显凶残与不友好,容易与利益相关方形成对立而增加化解障碍。

  他同时表示,不良资产是个相对的概念,对不同人在不同场景下的意义可能是截然相反的,风险或收益,取决于面对者的处境、资源和能力边界。不良资产本身是个市场的中性现象,需要用中性的视角理性、谨慎对待。

  合生创展集团联席总裁罗毓臻认为,成熟的持有型物业在市场里有几个特征,一是专业性很强,持有人、资产管理人、基金管理人、物业管理、融资人、开发人等都非常专业,不同的人扮演不同的角色。

  二是在比较成熟的持有型物业市场中,肯定避免不了与资本市场挂钩,不管是金融产品,如 CMBS 和 REITs,或者是其他的一些资本工具,目前中国市场也在往这个方向走。

  另外,从一个市场比较成熟的角度来讲,基本上年度的租金回报率跟市场要求的回报是相挂钩的。但现在租金年度回报率被压缩,“主要是因为到今时今日,很多人还认为物业的价值会往上升,所以为什么一些办公楼或者商场的交易,可以用四点多、三点多的租金年度回报率来进行交易,也就是说买者认为租多少钱不重要,5 年后可以翻一倍卖掉,才赚钱。”

  罗毓臻表示,现在来看,持有型物业的产值和租金出现了倒挂,往前走会出现两种情况,一是价值往下掉,二是租金猛涨。“希望随着市场的成熟,会有更多的国内投资者以股权的形式去投资,而不是以债的形式。”

  REITs是会议的一个热点话题。旭辉控股CEO、晨曦控股董事长林峰表示,国内首批面市的9只REITs产品市场表现积极稳健,为处在压力与挑战下的地产企业与相关机构带来了曙光。

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责任编辑:张玫



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